Ekspert: “Mənzili olan şəxslərin dövlətin güzəştli mənzil satışı proqramlarına çıxışı qadağan olunmalıdır”
Son günlər ölkə mətbuatında adında mənzil olan və ipoteka almaq istəyən şəxslər üçün qaydaların sərtləşdirildiyinə dair məlumat yayılıb. Sosial şəbəkələrdə də geniş müzakirələrə səbəb olan məlumatda qeyd olunurdu ki, bundan sonra evi olan şəxslər ipoteka ilə mənzil alarkən daha çox ilkin ödəniş etməli olacaqlar.

Yeniliyin Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) sədri Taleh Kazımovun təsdiqlədiyi “Kredit riskləri, o cümlədən iri kredit riskləri ilə bağlı prudensial normativ və tələblərə dair Qayda”da (22 iyul 2022-ci il) edilən dəyişiklikdə əksini tapdığı deyilir. Qaydalarda bildirilir ki, mülkiyyətində yaşayış sahəsi (evi və ya mənzili) olmayan şəxslər bankdan yaşayış sahəsi, yəni ev və ya mənzil almaq üçün kredit götürürsə, kreditin təminata nisbəti (KTN) əmsalı 85 faizə qədər ola bilər. Yəni sadə desək, evi olmayan şəxslər ev almaq üçün kredit alarkən ilkin ödəniş 15 faizdən başlaya bilər.

Mülkiyyətində ev və ya mənzil olan şəxslər üçün isə (KTN) əmsalı 70 faizə qədər ola bilər, bu o deməkdir ki, bu şəxslər bankdan ev almaq üçün kredit götürərkən ilkin ödəniş 30 faizdən az olmamalıdır. İlkin ödənişin məbləğini banklar da tənzimləyir və bu rəqəmi artıra da bilərlər.

Qeyd edək ki, sözügedən dəyişiklik və tələblər İpoteka Fondunun xətti ilə alınan kreditlərə aid deyil. Söhbət bankların öz vəsaitləri hesabına ayırdığı daxili ipoteka kreditlərindən gedir.

Bu məlumatı dəyərləndirən əmlak eksperti Ramil Osmanlı hesab edir ki, evi olanlar üçün ilkin ödəniş hətta 30 faizdən də yüksək olmalıdır. Bu, ipoteka yolu ilə evi əldə edərək kirayə verənlərin sayını azaldar, mənzilə real tələbatı olan daha çox insanın ipotekadan bəhrələnməsinə səbəb olar.

Xatırladaq ki, hazırda bir sıra banklar daxili ipoteka kreditləri proqramını təklif edirlər və bu proqramlarda istehlakçılara ipoteka kreditləri 20 faizdən başlayan ilkin ödənişlə təqdim edilir. Yeni qaydaya əsasən isə yalnız adında ev olmayan şəxslər 30 faizdən az ilkin ödəniş edə bilərlər.

Bəzi ekspertlər bildirirlər ki, son vaxtlar böyük izafi likvidlikdən əziyyət çəkən bank sistemi vəsaitləri daşınmaz əmlak bazarına yönəltməyə çalışır və daxili ipoteka kreditlərinin şərtlərini yumşaltmağa başlayıb. Bəzi hallarda bankların təklif etdiyi daxili ipoteka kreditlərinin şərtləri İpoteka Fondunun şərtləri ilə müqayisə olunacaq həddə çatır. Nəticədə daşınmaz əmlak sektoruna böyük vəsaitlər yatırılmağa başlayıb. Mərkəzi Bankın təsdiq etdiyi qayda və burada daşınmaz əmlak krediti ilə bağlı nəzərdə tutulan tələb isə bu risklərin tədricən də olsa, tənzimlənməyə başlanmasından xəbər verir.

Maraqlıdır ki, Mərkəzi Bank mülkiyyətində yaşayış sahəsi olan fiziki şəxslər tərəfindən alınan ipoteka krediti şərtlərinin sərtləşdirilməsi ilə bağlı mətbuatda yayılan məlumatları təkzib edir. Bankın ipoteka kreditlərinin tənzimlənməsi ilə bağlı mətbuatda gedən məlumatlara dair açıqlamasında qeyd olunur ki, son günlərdə kütləvi informasiya vasitələrində (KİV) Mərkəzi Bank tərəfindən mülkiyyətində yaşayış sahəsi olan fiziki şəxslər tərəfindən alınan ipoteka krediti şərtlərinin sərtləşdirilməsi ilə bağlı yanlış məlumatlar yer almaqdadır: “Bununla əlaqədar olaraq bildiririk ki, Mərkəzi Bankın 22 iyul 2022-ci il tarixli 29/1-2 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Kredit riskləri, o cümlədən iri kredit riskləri ilə bağlı prudensial normativ və tələblərə dair Qayda”da daşınmaz əmlak krediti üzrə ilkin ödənişə dair tələblər sərtləşdirilməyib, əksinə, yumşaldılıb.

Yeni qaydanın qəbulundan sonra daşınmaz əmlak krediti mülkiyyətində yaşayış sahəsi olmayan fiziki şəxs tərəfindən alındıqda və həmin yaşayış sahəsinin ipotekası ilə təmin edildikdə kreditin təminata nisbəti əmsalına dair tələb yumşaldılaraq 70 faizdən 85 faizə qaldırılıb (yəni ilkin ödəniş minimum 30 faizdən 15 faizə salınıb). Digər daşınmaz əmlak kreditləri üzrə kreditin təminata nisbəti əmsalına dair tələb isə 2018-ci ilin 16 noyabr tarixindən etibarən tətbiq edildiyi kimi, maksimum 70 faiz həddində saxlanılıb. Bununla yanaşı, qeyd edək ki, Mərkəzi Bankın sözügedən tələbləri yalnız bankların daxili daşınmaz əmlak kreditlərinə şamil edilir".

İqtisadçı-ekspert Rəşad Həsənovun fikrincə, Mərkəzi Bankın qaydalara etdiyi dəyişiklik ipoteka kreditinə əlçatanlığı artırmağa hesablanıb: “Mənzili olmayan şəxslər üçün ilkin ödənişin minimum həddinin 30 faizdən 15 faizə endirilməsi bu baxımdan müsbət addımdır. Lakin indiyədək olan reallıq bundan ibarətdir ki, həm dövlət, həm bankların öz vəsaitləri hesabına verilən kreditlərdə ilkin ödənişin minimum həddi 30 faizdən yuxarıdır. Çox nadir hallarda indiyədək olan 30 faizlik həddə ilkin ödəniş tələbi olub. Mənzili olmayan şəxslərin bundan sonra 15 faiz ilkin ödənişlə mənzil əldə edə biləcəkləri ciddi sual altındadır”.

Ekspertin fikrincə, Azərbaycanda dövlət vəsaiti hesabına, həmçinin sosial xarakter daşıyan, güzəştli şərtlər nəzərdə tutulan ipoteka mexanizmlərindən mənzili olan şəxslərin yararlanmasına qadağa qoyulmalıdır: “Bu vəsaitlərin həcmi az, ona tələb həddən artıq çoxdur. Buna görə də daha çox evsiz vətəndaşın onlardan bəhrələnməsinə şərait yaratmaq üçün mənzili olan şəxslərin belə proqramlara çıxışı qadağan olunmalıdır”.

Məlumat üçün bildirək ki, Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına verilən ipoteka kreditlərinə dair tələblər Azərbaycan Prezidentinin 2016-cı il 22 iyun tarixli 940 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına ipoteka kreditinin, o cümlədən güzəştli ipoteka kreditinin verilməsi Qaydası” ilə tənzimlənir.

2022-ci ilin yanvar-iyun aylarında İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) müvəkkil bankları tərəfindən 217 milyon manat məbləğində ipoteka krediti verilib ki, bu da 2021-ci ilin müvafiq dövrünün göstəricisindən 6,7 faiz çoxdur. Mərkəzi Bankın statistikasına əsasən, 2022-ci ilin 6 ayı ərzində İKZF 188,3 milyon manat məbləğində krediti təkrar maliyyələşdirib (2021-ci ilin yanvar-iyun ayları ilə müqayisədə artım 24 faiz).

Yanvar-iyun aylarında fond ipoteka kreditlərinin maliyyələşdirilməsi üçün dövlət büdcəsindən 47,6 milyon manat vəsait (artım 33,7 faiz) alıb. İyun ayında fond dövlət büdcəsindən vəsait cəlb etməyib. Yanvar-iyun aylarında fond istiqrazların yerləşdirilməsindən 130 milyon manat (iyunda - 40 milyon manat) cəlb edib. Bu dövrdə verilmiş ipoteka kreditinin orta həcmi 56,125 min manat təşkil edib. Kreditlər 282 ay müddətinə və illik 6,31 faiz dərəcəsi ilə verilib. 2021-ci ildə İKZF-nin müvəkkil bankları tərəfindən 356,2 milyon manat məbləğində ipoteka krediti verilib.

Rəsmi statistika göstərir ki, ölkədə ipoteka kreditlərinin həcmi sürətlə artır. Belə ki, 2022-ci ilin birinci yarısında Azərbaycan banklarının toplam kredit portfeli 18 milyard 320 milyon manat olub. Ölkə banklarının kredit portfelinin 57 faizi biznes kreditlərindən (10.5 milyard manat), 28 faizi (5.2 milyard manat) istehlak kreditlərindən ibarətdir. Portfelin daha 15 faizi (2.6 milyard manat) ipoteka kreditləridir.

Kredit portfeli ilin əvvəli ilə müqayisədə 10 faiz artıb. Ötən ilin eyni dövrünə nəzərən 3 milyard 463 milyon manat artım olub. Başqa sözlə, son bir ildə bank sektorunun kredit portfeli 25 faizə yaxın, əhaliyə verilən istehlak kreditlərinin həcmi 32 faiz, biznes kreditlərinn həcmi 20 faiz, ipoteka kreditlərinin həcmi 21 faiz artıb.

İpoteka kreditlərinin həcmi artdığı dövrdə ölkənin daşınmaz əmlak bazarında ucuzlaşma qeydə alınmaqdadır. “MBA” konsaltinq və qiymətləndirmə şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimovun sözlərinə görə, bu ilin iyul ayında Bakının daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər iyun ayına nisbətən 2,74 faiz artıb, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə isə 0,52 faiz azalıb: “Təkrar mənzil bazarında qiymətlərdə ay ərzində 1,77 faiz, il ərzində 5,4 faiz azalma, ilkin mənzil bazarında ay ərzində 5,35 faiz azalma, il ərzində 8,64 faiz artım qeydə alınıb. Fərdi yaşayış və bağ evlərinin qiyməti ay ərzində 3,85 faiz artıb, il ərzində 2,72 faiz azalıb. Kommersiya obyektləri bazarı üzrə qiymətlərdə ay ərzində 2,41 faiz, il ərzində 1,82 faiz artım, torpaq bazarı üzrə ay ərzində 12,6 faiz, il ərzində 1,16 faiz artım müşahidə edilib”.

Şirkət rəhbəri bildirir ki, mənzillərin kirayəsi bazarında iyul ayı ərzində 3,65 faiz, ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə isə 2,23 faiz ucuzlaşma olub: “Fərdi yaşayış və bağ evlərinin kirayəsi bazarında ay ərzində 8,74 faoz, il ərzində 6,55 faiz bahalaşma yaşanıb. Kommersiya obyektlərinin kirayəsi bazarında qiymətlər ay ərzində 1,17 faiz, il ərzində 1,66 faiz azalıb. Tikinti materialları bazarında isə qiymətlərin ay ərzində 0,02 faiz, il ərzində 15,37 faiz artımı qeydə alınıb: ”Yay ayları olduğu üçün ötən ay da daşınmaz əmlak bazarında alıcılıq qabiliyyəti aşağı olub. Yaz ayları ilə müqayisədə alıcılıq qabiliyyəti təqribən 25-25 faiz azalıb. Bazarda əsas aktivlik payız aylarında olur. Qarşıdan gələn payız aylarında yəqin ki, bazarda aktivlik bərpa olunacaq".

Dünya SAKİT,
“Yeni Müsavat”